Ratgeber
Immobilien kaufen in Vorarlberg
Vom Kaufanbot bis zur Grundbucheintragung: Zum Kaufpreis kommen in Österreich rund 8 % Nebenkosten hinzu — 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Grundbucheintragung, Vertragserrichtung und bei Finanzierung die Pfandrechtseintragung. Mit Maklerprovision sind es gut 11 %. Was das konkret bedeutet, Schritt für Schritt.
Nebenkosten
Was zum Kaufpreis hinzukommt
Alle Kaufnebenkosten im Überblick — mit einer Beispielrechnung für einen Kaufpreis von 400.000 € und einem Kredit von 320.000 €:
| Position | Satz | Beispiel bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % des Kaufpreises | 14.000 € |
| Grundbuch: Eintragung Eigentumsrecht | 1,1 % des Kaufpreises | 4.400 € |
| Kaufvertragserrichtung & Treuhand | je nach Vereinbarung, häufig 1 bis 3 % | 8.000 € (Annahme: 2 %) |
| Grundbuch: Eintragung Pfandrecht (bei Finanzierung) | 1,2 % der Höchstbetragshypothek — üblich 115 bis 130 % des Kredits | 4.608 € |
| Maklerprovision (nur bei Kauf über Makler) | bis zu 3 % zzgl. 20 % USt. | 14.400 € — entfällt bei Hartfelsen |
| Summe ohne Makler | rund 8 % | 31.008 € |
Die Pfandrechtseintragung wird nicht vom Kreditbetrag berechnet, sondern von der Höchstbetragshypothek — üblicherweise 115 bis 130 % des Kredits, im Beispiel 120 %. Alle Sätze lassen sich im Finanzierungsrechner anpassen und mit Ihren eigenen Zahlen durchrechnen.
Ablauf
Fünf Schritte zum Eigentum
So läuft ein Immobilienkauf in Österreich ab — und worauf es in jedem Schritt ankommt.
- 01
Objekt finden und besichtigen
Lage, Zustand und laufende Kosten prüfen — bei Wohnungen auch Rücklage und Protokolle der Eigentümergemeinschaft. Bei Objekten aus unserem Bestand verhandeln Sie direkt mit dem Eigentümer, ohne Makler und ohne Provision.
- 02
Finanzierung klären
Vor dem Kaufanbot sollte die Finanzierung dem Grunde nach stehen: Eigenmittel, tragbare Rate, erste Bankgespräche. Der Finanzierungsrechner zeigt Rate und Nebenkosten in einem Schritt.
- 03
Kaufanbot legen
Das schriftliche Kaufanbot ist in Österreich bindend, sobald der Verkäufer es annimmt — es ist kein unverbindlicher Interessensbeweis. Preis, Fristen und Bedingungen gehören deshalb vorher geklärt.
- 04
Kaufvertrag und Treuhand
Ein Notar oder Rechtsanwalt errichtet den Kaufvertrag und wickelt die Zahlung treuhändisch ab: Der Kaufpreis fließt erst, wenn die Eintragung ins Grundbuch gesichert ist.
- 05
Grundbuch und Übergabe
Eigentümer werden Sie nicht mit der Unterschrift, sondern mit der Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch. Danach folgen Übergabe, Zählerstände und die Ummeldung der Betriebskosten.
Häufige Fragen
Was Käufer wissen wollen
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich?
Ohne Makler rund 8 % des Kaufpreises: 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Grundbucheintragung des Eigentumsrechts, die Kosten der Vertragserrichtung sowie bei Finanzierung 1,2 % der Höchstbetragshypothek für die Pfandrechtseintragung. Kommt eine Maklerprovision von bis zu 3 % zuzüglich Umsatzsteuer hinzu, sind es gut 11 %.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Immobilienkauf?
Als Faustregel sollten die Nebenkosten aus Eigenmitteln gedeckt sein — rund 10 % des Kaufpreises. Viele Banken erwarten darüber hinaus etwa 20 % Eigenmittel und eine Kreditrate von höchstens 40 % des Nettohaushaltseinkommens. Die KIM-Verordnung, die diese Grenzen vorschrieb, ist Mitte 2025 ausgelaufen; die meisten Institute orientieren sich aber weiterhin an ähnlichen Maßstäben.
Ist ein Kaufanbot verbindlich?
Ja. Nimmt der Verkäufer ein schriftliches Kaufanbot an, kommt der Kaufvertrag dem Grunde nach zustande — ein Rücktritt ist dann nur noch in engen gesetzlichen Grenzen möglich. Ein Kaufanbot sollte deshalb erst gelegt werden, wenn Preis und Finanzierung geklärt sind.
Wer erstellt den Kaufvertrag und was kostet das?
Den Kaufvertrag errichtet in Österreich üblicherweise ein Notar oder Rechtsanwalt, der auch die treuhändische Abwicklung übernimmt. Die Kosten sind Vereinbarungssache und liegen häufig zwischen 1 und 3 % des Kaufpreises. Beim Kauf eines Objekts von Hartfelsen wird der Vertragserrichter einvernehmlich festgelegt.
Wann werde ich Eigentümer der Immobilie?
Mit der Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch — nicht mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag. Bis dahin sichert die treuhändische Abwicklung beide Seiten ab: Der Kaufpreis wird erst freigegeben, wenn der Eintragung nichts mehr entgegensteht.
Fällt beim Kauf einer Immobilie von Hartfelsen eine Provision an?
Nein. Wir verkaufen ausschließlich aus eigenem Bestand und treten nicht als Makler auf — Sie verhandeln direkt mit dem Eigentümer. Die Maklerprovision von bis zu 3 % zuzüglich Umsatzsteuer entfällt dadurch vollständig.
Gibt es Förderungen beim Immobilienkauf in Vorarlberg?
Ja. Das Land Vorarlberg fördert Neubau, Sanierung und teilweise auch den Erwerb von Wohnraum über die Wohnbauförderung. Ob ein Anspruch besteht, hängt von Einkommen, Wohnnutzfläche und Vorhaben ab — maßgeblich sind die aktuellen Richtlinien des Landes.
Wie berechne ich Rate und Gesamtkosten einer Finanzierung?
Mit unserem kostenlosen Finanzierungsrechner: Er rechnet monatliche Rate, sämtliche Kaufnebenkosten und die Gesamtkosten nach österreichischem Recht in einem Schritt — direkt im Browser, ohne Angabe von Kontaktdaten. Das Ergebnis lässt sich als PDF speichern und zum Bankgespräch mitnehmen.
Hinweis: Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Hartfelsen Immobilien GmbH vermittelt keine Kredite. Angaben zu Steuern, Gebühren und Förderungen geben den Stand zum Zeitpunkt der Erstellung wieder; maßgeblich sind die jeweils geltenden gesetzlichen Bestimmungen. Stand der Angaben: September 2026.